部分一線城市房地產(chǎn)市場升溫——

樓市調(diào)控會升級嗎

近來，一線城市“深上北”樓市持續(xù)升溫。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，深圳二手住宅價格同比上漲14.1%。從去年下半年開始，上海樓市也不斷傳出“打新熱”“搶房潮”“業(yè)主坐地起價”等消息。除了深圳和上海，北京的個別城區(qū)，特別是優(yōu)質(zhì)教育資源較為集中的海淀區(qū)、西城區(qū)和東城區(qū)，熱度有所上漲。

這一輪上漲的原因是什么？未來，調(diào)控還將升級嗎？

樓市緣何升溫

一段時間以來，一線城市樓市出現(xiàn)過熱趨勢的原因是多方面的。

個別城市出現(xiàn)的“打新熱”“萬人搖”等狀況，其原因在于新建商品住宅限價，新房價格低于同區(qū)域的二手房，一二手住宅價格倒掛，套利空間大。買到即是賺到，這幾天，深圳一些銀行門口排起長隊，業(yè)內(nèi)人士介紹，這些人是在排隊打征信報告，為買房“打新”做準備。實際上，只要一二手住宅價格存在倒掛，就很難澆滅購房者從中獲利的欲望。

房價的漲跌，與信貸松緊密切相關(guān)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，借經(jīng)營貸進入樓市，成為此輪一線城市房價上漲的原因之一。疫情背景下的2020年，為了給小微企業(yè)紓困，銀行推出了低息的經(jīng)營貸款產(chǎn)品。所謂經(jīng)營貸，即借款人以房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請貸款，用于公司日常經(jīng)營。部分本應紓困中小企業(yè)的經(jīng)營貸輾轉(zhuǎn)流入了樓市。

對于北京、上海等城市的樓市而言，此輪上漲較快的包括核心區(qū)域的學區(qū)房，或者是從城市中心的學區(qū)房上漲開始，逐漸向周邊蔓延。受到海外疫情影響，一些打算送孩子去國外讀書的家長改變計劃，準備讓孩子留在國內(nèi)，催生了不少學區(qū)房需求。同時，以北京為例，幾年前二胎政策放開后出生的孩子，這一兩年將升入小學。正是由于近幾年幼升小兒童數(shù)量激增，為孩子購置學區(qū)房的家長也有所增多。

盡管北京市和一些轄區(qū)出臺了多校劃片、小學和初中捆綁直升校、建立教育集團和分校將優(yōu)質(zhì)的資源向其他區(qū)域共享擴張等舉措，教育資源仍難以在短期實現(xiàn)均衡，這就導致優(yōu)質(zhì)教育資源對應的學區(qū)房一直是稀缺資源，給房價上漲帶來機會。

調(diào)控堅決有力

這幾天，深圳、上海的樓市調(diào)控政策輪番出臺。

針對深圳樓市持續(xù)“高燒”不退的現(xiàn)象，1月22日，深圳對代持“打新”予以處罰。深圳住建局認定，對華潤城四期12名認購人作出“三暫?！碧幜P，并將有關(guān)違法違規(guī)線索移送公安機關(guān)。1月23日，深圳出臺措施加強購房資格審查，對在申購商品住房過程中，有假離婚、代持、假流水等違規(guī)行為的相關(guān)人員，作出“3年不得在深圳購房”的處罰。

上海樓市調(diào)控“滬十條”也在1月21日出臺，其重點內(nèi)容包括：打擊假離婚炒房，離婚3年內(nèi)的住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)認定；增值稅免征年限由2年改為5年，此舉將有助于拉長二手房上市交易周期；加大商品住房用地供應；嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。1月25日，上海法拍房也被納入限購范圍。

更為“硬核”的調(diào)控政策當屬1月29日上海銀保監(jiān)局出臺的《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》。

八大措施包括嚴格實施房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴格審核首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、風險排查等。其中提出，防止消費類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領域。

就在上海、深圳陸續(xù)出臺調(diào)控措施期間，一則消息引發(fā)了廣泛關(guān)注。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹帶隊赴上海、深圳等地調(diào)研督導房地產(chǎn)市場情況。這無疑再度釋放出從嚴調(diào)控的重要政策信號。

繼深圳、上海之后，1月27日杭州也升級了樓市調(diào)控措施，從限購、限售、稅收調(diào)節(jié)和無房家庭認定標準等方面進一步加強調(diào)控。值得一提的是，杭州專門針對“打新熱”出臺措施：中簽率在10%以下的房源限售5年。這意味著“買到就是賺到”的網(wǎng)紅盤，套利風險升高了。

北京個別區(qū)域房價也出現(xiàn)了過熱苗頭，雖然暫時沒有引來調(diào)控政策的升級，但變化也在發(fā)生。部分中介機構(gòu)APP上的當日成交記錄、成交價格已經(jīng)悄然下架。有中介機構(gòu)服務人員表示，他們接到的要求是嚴禁向購房者傳遞房價上漲信號。不過，一些中介機構(gòu)服務人員也對房價過快上漲持理性態(tài)度。一位中介服務人員告訴記者：“我們也不希望房價漲得太猛，一旦又調(diào)控了，市場將迅速冰凍?！?/p>

1月28日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布消息稱，為堅決遏制投機炒房，近期市區(qū)住建部門多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機構(gòu)。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會主任王飛近期的一番表態(tài)，也足以讓市場提高警惕。他表示，北京將嚴查資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場和中介炒房、投機炒作。

過熱必有調(diào)控

有人稱房地產(chǎn)調(diào)控像“打地鼠”游戲，房價過快上漲的趨勢一有苗頭，調(diào)控的錘子就會立即落下。

房地產(chǎn)調(diào)控的必要性值得反復強調(diào)。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有利于整個宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展。中國銀保監(jiān)會主席郭樹清此前表示，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀?！薄?/p>

國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認為，無論是防范系統(tǒng)性房地產(chǎn)金融風險，還是防范區(qū)域性房地產(chǎn)金融風險，抑或是房地產(chǎn)企業(yè)做好自身的風險管理工作，都需要建立風險監(jiān)測預警體系。根據(jù)風險成因，建立相應的監(jiān)測指標體系，準確判斷、及早發(fā)現(xiàn)。

住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽表示，要牢牢堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管等機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

一段時間以來，房地產(chǎn)調(diào)控在個別城市的效果并不明顯，或是短期有效，但過一段時間，房價上漲又卷土重來。房地產(chǎn)市場運行情況復雜，容易受到金融環(huán)境、信貸政策、教育資源、人才引進、房地產(chǎn)周期等諸多因素的影響。這表明，對房地產(chǎn)調(diào)控負有主體責任的地方政府對市場溫度的感知以及調(diào)控的精準性都需要提高。

樓市過熱將必有調(diào)控。有人形象地比喻，未來樓市調(diào)控一定是稍有苗頭就開始“滅火”。